Mieszkanie wynajmowane za 3000 zł miesięcznie nie przynosi automatycznie 36 000 zł do dyspozycji właściciela. Trzeba określić okres najmu, ponoszone koszty i kwotę zainwestowaną w lokal. Poniżej pokazujemy własny przykład edukacyjny, który można przeliczyć samodzielnie i wykorzystać przy pracy z kalkulatorem MSW.
Za e-DEWELOPERSKI stoi Mobilny Serwis Warszawa (MSW) — wielobranżowa firma techniczna rozwijająca również narzędzia cyfrowe i własny system MSW AI. Łączymy tematykę nieruchomości z zapleczem serwisowym: instalacjami, automatyką, wyposażeniem i utrzymaniem obiektów. Poznaj firmę MSW oraz nasz projekt MSW AI.
Zacznij od jawnych założeń, nie od gotowego procentu
Przyjmijmy 500 000 zł łącznych nakładów, obejmujących w tym przykładzie zakup i przygotowanie lokalu. Czynsz dla właściciela wynosi 3000 zł za opłacony miesiąc. Lokal jest wynajęty przez 11 miesięcy, a koszty właściciela za cały rok wynoszą 6000 zł. To wymyślony scenariusz pokazujący metodę, nie dane o rzeczywistym mieszkaniu ani stawki rynkowe.
| Założenie | Wartość demonstracyjna |
|---|---|
| Łączny zainwestowany kapitał | 500 000 zł |
| Czynsz dla właściciela | 3000 zł/miesiąc |
| Miesiące opłaconego najmu | 11 |
| Roczne koszty właściciela | 6000 zł |
Obliczenia: od przychodu do wyniku po kosztach
Krok 1. Przychód w scenariuszu: 3000 × 11 = 33 000 zł. Nie mnożymy przez 12, bo założyliśmy jeden miesiąc bez czynszu. Nie wliczamy do przychodu opłat, które najemca jedynie przekazuje dalej, jeżeli w naszej analizie traktujemy je jako rozliczenie kosztów.
Krok 2. Wynik po uwzględnionych kosztach: 33 000 − 6000 = 27 000 zł. Jest to uproszczony wynik operacyjny przed podatkiem i finansowaniem. Nie nazywamy go dochodem podatkowym. W tym ćwiczeniu nie liczymy kredytu, zmian wartości mieszkania ani kosztu jego późniejszej sprzedaży.
Krok 3. Uproszczona roczna rentowność na przyjętym kapitale: 27 000 ÷ 500 000 × 100% = 5,4%. Ten procent opisuje wyłącznie przedstawione założenia. Jeśli zmienisz podstawę inwestycji albo zakres kosztów, wynik będzie odpowiadał innemu pytaniu.
Porównanie trzech scenariuszy
| Wariant | Przychód | Wynik po 6000 zł kosztów | Rentowność |
|---|---|---|---|
| 12 miesięcy najmu | 36 000 zł | 30 000 zł | 6,0% |
| 11 miesięcy najmu | 33 000 zł | 27 000 zł | 5,4% |
| 10 miesięcy najmu | 30 000 zł | 24 000 zł | 4,8% |
W tabeli zmieniliśmy tylko liczbę opłaconych miesięcy. Koszty i kapitał pozostają takie same. Dzięki temu porównanie pokazuje wpływ pustostanu, a nie miesza kilku zmian naraz. Osobno warto przeanalizować wyższe koszty utrzymania lub niższy czynsz.
Jak przejść od przykładu do aplikacji MSW?
Otwórz ROI najmu netto PRO — kalkulator MSW i przeczytaj zakres produktu. Po opłaceniu dostępnej aplikacji pobierz ZIP z zamówienia, rozpakuj go i otwórz plik HTML. Przepisz własne dane zgodnie z nazwami pól. Zachowaj przyjęte założenia razem z wynikiem; eksport CSV pomaga wrócić do analizy później. Powyższa tabela jest ręcznie sprawdzonym przykładem metody, a nie zrzutem wygenerowanym przez aplikację.
O co zapytać MSW AI?
Przykładowe pytanie: „Mam scenariusz edukacyjny: 500 000 zł kapitału, 3000 zł czynszu przez 11 miesięcy i 6000 zł kosztów rocznych. Wyjaśnij różnicę między przychodem, wynikiem po kosztach i rentownością. Wskaż, czego nie uwzględniłem”. MSW AI może pomóc uporządkować pojęcia; liczby i zakres analizy sprawdź samodzielnie. Nie wpisuj danych najemcy ani dokumentów z jego danymi.
Najczęstsze pytania
Czy 5,4% to przewidywany wynik mojego mieszkania? Nie. To rezultat wyłącznie fikcyjnego zestawu danych. Czy rata kredytu mieści się w 6000 zł? W tym przykładzie finansowania nie uwzględniamy. Co sprawdzić dalej? Koszt pustostanu, rezerwę na naprawy i rzeczywisty zakres wydatków właściciela.
Kolejny krok: kalkulator kosztu pustostanu. Jeśli potrzebujesz pomocy z wyborem produktu, skorzystaj z kontaktu z MSW.