Wspólnota mieszkaniowa – co musisz wiedzieć

Co to jest wspólnota mieszkaniowa

Według danych opracowanych przez Główny Urząd Statystyczny około 45% wszystkich zasobów nieruchomości objętych zarządem/administracją w Polsce stanowią własność osób fizycznych i należą do wspólnot mieszkaniowych. Do reszty mieszkań zalicza się nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych, komunalne czy zakładowe. W związku z tak dużą ilością mieszkań, które znajdują się w budynkach wspólnot mieszkaniowych, warto zastanowić się, jakie prawa i obowiązki posiadają mieszkańcy takich wspólnot.

Działalność wspólnot mieszkaniowych i sposób ich funkcjonowania został scharakteryzowany w ustawie o własności lokali z 1994 roku. W przypadku spraw nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy zawarte w kodeksie cywilnym.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa może odnosić się do budynku lub budynków wielomieszkaniowych, w których chociaż jedno mieszkanie jest własnością osoby fizycznej. Na skład takiej wspólnoty wchodzą więc wszyscy właściciele lokali zarówno mieszkaniowych, jak i użytkowych znajdujących się w danym budynku.

Zarządzanie nieruchomościami

Przepisy prawne dotyczące własności lokali przewidują dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Rodzaj zależny jest od ilości wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali w konkretnym budynku. Jeżeli liczba lokali nie jest większa niż siedem, wówczas do zarządzania nieruchomością stosuje się przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jednakże gdy liczba lokali jest większa niż siedem, to w takim przypadku właściciele mieszkań zobowiązani są do podjęcia uchwały, w wyniku której muszą wybrać zarząd. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może składać się z jednej osoby lub z kilku. Co ważne, w skład zarządu wchodzić może osoba fizyczna, która pochodzi z grona właścicieli lokali lub spoza właścicieli.

Do zadań zarządu należy zajmowanie się sprawami wspólnoty, a także poszczególnych właścicieli lokali. Co ciekawe każdy z członków zarządu wspólnoty może żądać otrzymywania wynagrodzenia, które będzie odpowiadało ilości nakładów jego pracy. W sytuacjach, gdy członkami zarządu są właściciele lokali najczęściej pracują oni społecznie, dzięki czemu koszty opłat eksploatacyjnych, które ponosić muszą mieszkańcy są niższe.

Zarządzanie przez firmę zewnętrzną

Od jakiegoś czasu popularne staje się przekazywanie zarządzania wspólnotą mieszkaniową firmom zewnętrznym, najczęściej proponowane są one mieszkańcom przez dewelopera, który buduje daną inwestycję. Skorzystanie z usług zewnętrznego administratora wspólnoty cieszy się dużym poparciem większości lokatorów. Wychodzą oni bowiem z założenia, że lepiej zapłacić specjaliście, niż tracić swój cenny czas i przy okazji narażać się na złe komentarze ze strony pozostałych członków wspólnoty.

Przed zadaniem administratora stoi wiele prac, które wielokrotnie wymagają wiedzy prawnej, rozliczeniowej i obeznania wśród różnych firm usługowych. To przecież administrator musi zapewnić dbałość o części wspólne, a także wygląd gruntów, jeżeli należą one do wspólnoty. Wśród takich prac wyróżnić można przede wszystkim:

  • koszenie trawników,
  • dbanie o roślinność przy budynkach,
  • konserwacja i naprawy bieżące w budynku,
  • dokonywanie opłat za korzystanie z części wspólnych.

Dla mieszkańców, których lokale znajdują się w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej ważne powinno być również to, że w dowolnym momencie mogą oni odwołać zarząd, który nie spełnia ich oczekiwań. Koniecznym elementem takiego odwołania jest zebranie wspólnoty, na którym przeprowadza się głosowanie. Zgodnie z prawem o takim zebraniu zarząd lub administrator nieruchomości ma obowiązek zawiadomić pisemnie wszystkich członków wspólnoty minimum tydzień przed planowaną datą. W przygotowanym piśmie muszą pojawić się informacje o dacie, miejscu i godzinie takiego spotkania, a także plan obrad i opis ewentualnych uchwał, które planuje się podjąć na zebraniu. Niespełnienie tych warunków może wiązać się z konsekwencjami prawnymi dla zarządu lub administratora wspólnoty.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *