Umowa deweloperska – najważniejsze informacje

Umowa deweloperska jest formą zawarcia transakcji pomiędzy deweloperem a nabywcą, w której prawo nieruchomości (lokal lub dom jednorodzinny) przenoszone jest z jednej na drugą osobę przy adnotacji, że uiszczona zostanie opłata pieniężna dla sprzedawcy. Z dokładną treścią umowy można zapoznać się sięgając po ustawę z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – artykuł 3, punkt 5. W tej samej ustawie podane są również informacje na temat tego, kim jest deweloper w umowie oraz czym jest przedsięwzięcie deweloperskie – artykuł 3 punkt 1 i 6.

Rola i występowanie

Główną rolą umowy deweloperskiej jest określenie jej składników. Chodzi tu konkretnie o cenę za jaką nabywca zobowiązuje się odebrać prawo własności oraz o przedmiot czyli nieruchomość, która będzie przenoszona. Ważnym punktem jest towarzysząca jej druga umowa. Nazywana jest umową przyrzeczoną i to ona jest dokumentem kończącym cały proces przenoszenia prawa do nieruchomości.

Podpisanie umowy deweloperskiej należy traktować jedynie jako zobowiązanie, którego podejmują się obydwie strony, a nie ostateczne prawo własnościowe. W teorii może nosić ona miano umowy przedwstępnej (w końcu skutek jest taki sam) jednak nigdy nie powinno się jej tak określać w praktyce. W przypadku chęci podjęcia jakichkolwiek działań związanych z nieruchomością to umowa deweloperska jest podstawą do udokumentowania tego w księdze wieczystej.

Forma umowy

Jeżeli umowa deweloperska ma być ważna, forma, w jakiej należy ją ZAWSZEprzygotowywać to akt notarialny. W związku z tym obie strony podpisujące umowę muszą to zrobić w kancelarii notarialnej. Nie tylko gwarantuje to ostateczne obowiązywanie jej, ale także ochroni nabywcę przed wszelkimi zatargami oraz da możliwość rozwiania wszelkich nieścisłości zawartych w umowie deweloperskiej. Jednakże trzeba zwrócić uwagę, że akt notarialny oznacza wyłącznie, że jest ona ważna, a nie nieszkodliwa.

Treść

Pierwszą, i najważniejszą, rzeczą jaka odnosi się do umowy deweloperskiej jest jej nazwa. Tytuł powinien brzmieć tylko i wyłącznie jako „Umowa deweloperska”. Wszelkie inne wersje wprowadzają niepotrzebny zamęt i niedomówienia. Następnie określony powinien zostać deweloper, nabywca, gdzie oraz kiedy została podpisana umowa. Kolejnym punktem są fizyczne informacje na temat nieruchomości. Chodzi tu o ceną za jaką zostanie przeniesione prawo własnościowe, jak wygląda nieruchomość (jej metryka, położenie, stan prawny, cechy charakterystyczne i stan w jakim się znajduje w czasie jej sprzedaży), a także kiedy nastąpi zmiana jej właściciela. Jeśli mowa o cenie, określić trzeba w jakiej formie i termin, w którym ma zostać ona przekazana pomiędzy stronami.

Następnym ważnym punktem w umowie deweloperskiej są informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym (gdzie założony, jaki numer, reguły na jakich działa itp.), gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej (w tym jaką noszą nazwę, wysokość gwarantowanej kwoty i ostateczny termin. W treści umowy musi się też znaleźć numer przypisany do nieruchomości, któremu przypisane są wszelkie adnotacje prawne. Oprócz tego trzeba określić początkową i końcową datę prac budowlanych nad przedmiotem deweloperskim. W każdej chwili możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej. W związku z tym musi być dodana odpowiednia adnotacja dotycząca warunków w tej kwestii.

Zawsze występuje ryzyko, że któraś ze stron nie dopełni swoich obowiązków. Na taką ewentualność podaje się ile wynosić powinny odsetki i kary zarówno w przypadku dewelopera jak i nabywcy. Następna obowiązkową informacją jest określenie jak mierzyło się metraż nieruchomości. W umowie deweloperskiej musi się znaleźć specjalna adnotacja dotycząca nabywcy, w której określone będzie kiedy i jak zostanie on poinformowany o ostatecznym odbiorze nieruchomości oraz jego oświadczenie, że otrzymał i zapoznał się z prospektem informacyjnym i może mieć wgląd do reszty dokumentów. Ostatnią ważna rzeczką, która ma znaleźć się w umowie deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera, gdzie zobowiązuje się on do przekazania prawa własnościowego swemu nabywcy na podstawie określonych warunków.

Wszystkie te elementy określone zostały dokładnie w artykule 22. wcześniej wspomnianej już ustawy.

Odstąpienie od umowy

Odstąpić od umowy może zarówno deweloper jak i nabywca. W przypadku nabywcy może się to zdarzyć jeśli w umowie deweloperskiej nie ma obowiązkowych informacji jakie muszą się w niej znaleźć, jej treść jest niezgodna z innymi dokumentami lub w terminie prawo do nieruchomości nie zostało przeniesione na nabywcę. Jeśli chodzi o dewelopera to odstąpienie może mieć miejsce jeśli nabywca nie dopełnił formalności w postaci zapłaty za nieruchomość, niestawienie się na jej odbiór lub podpisanie aktu notarialnego, chyba że powyższe sytuacje wynikły na skutek nieprzewidzianych działań (jednakże muszą być one bardzo ważne).