Umowa deweloperska – najważniejsze informacje

Umowa deweloperska jest formą zawarcia transakcji pomiędzy deweloperem a nabywcą, w której prawo nieruchomości (lokal lub dom jednorodzinny) przenoszone jest z jednej na drugą osobę przy adnotacji, że uiszczona zostanie opłata pieniężna dla sprzedawcy. Z dokładną treścią umowy można zapoznać się sięgając po ustawę z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – artykuł 3, punkt 5. W tej samej ustawie podane są również informacje na temat tego, kim jest deweloper w umowie oraz czym jest przedsięwzięcie deweloperskie – artykuł 3 punkt 1 i 6.

Rola i występowanie

Główną rolą umowy deweloperskiej jest określenie jej składników. Chodzi tu konkretnie o cenę za jaką nabywca zobowiązuje się odebrać prawo własności oraz o przedmiot czyli nieruchomość, która będzie przenoszona. Ważnym punktem jest towarzysząca jej druga umowa. Nazywana jest umową przyrzeczoną i to ona jest dokumentem kończącym cały proces przenoszenia prawa do nieruchomości.

Podpisanie umowy deweloperskiej należy traktować jedynie jako zobowiązanie, którego podejmują się obydwie strony, a nie ostateczne prawo własnościowe. W teorii może nosić ona miano umowy przedwstępnej (w końcu skutek jest taki sam) jednak nigdy nie powinno się jej tak określać w praktyce. W przypadku chęci podjęcia jakichkolwiek działań związanych z nieruchomością to umowa deweloperska jest podstawą do udokumentowania tego w księdze wieczystej.

Forma umowy

Jeżeli umowa deweloperska ma być ważna, forma, w jakiej należy ją ZAWSZEprzygotowywać to akt notarialny. W związku z tym obie strony podpisujące umowę muszą to zrobić w kancelarii notarialnej. Nie tylko gwarantuje to ostateczne obowiązywanie jej, ale także ochroni nabywcę przed wszelkimi zatargami oraz da możliwość rozwiania wszelkich nieścisłości zawartych w umowie deweloperskiej. Jednakże trzeba zwrócić uwagę, że akt notarialny oznacza wyłącznie, że jest ona ważna, a nie nieszkodliwa.

Treść

Pierwszą, i najważniejszą, rzeczą jaka odnosi się do umowy deweloperskiej jest jej nazwa. Tytuł powinien brzmieć tylko i wyłącznie jako „Umowa deweloperska”. Wszelkie inne wersje wprowadzają niepotrzebny zamęt i niedomówienia. Następnie określony powinien zostać deweloper, nabywca, gdzie oraz kiedy została podpisana umowa. Kolejnym punktem są fizyczne informacje na temat nieruchomości. Chodzi tu o ceną za jaką zostanie przeniesione prawo własnościowe, jak wygląda nieruchomość (jej metryka, położenie, stan prawny, cechy charakterystyczne i stan w jakim się znajduje w czasie jej sprzedaży), a także kiedy nastąpi zmiana jej właściciela. Jeśli mowa o cenie, określić trzeba w jakiej formie i termin, w którym ma zostać ona przekazana pomiędzy stronami.

Następnym ważnym punktem w umowie deweloperskiej są informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym (gdzie założony, jaki numer, reguły na jakich działa itp.), gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej (w tym jaką noszą nazwę, wysokość gwarantowanej kwoty i ostateczny termin. W treści umowy musi się też znaleźć numer przypisany do nieruchomości, któremu przypisane są wszelkie adnotacje prawne. Oprócz tego trzeba określić początkową i końcową datę prac budowlanych nad przedmiotem deweloperskim. W każdej chwili możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej. W związku z tym musi być dodana odpowiednia adnotacja dotycząca warunków w tej kwestii.

Zawsze występuje ryzyko, że któraś ze stron nie dopełni swoich obowiązków. Na taką ewentualność podaje się ile wynosić powinny odsetki i kary zarówno w przypadku dewelopera jak i nabywcy. Następna obowiązkową informacją jest określenie jak mierzyło się metraż nieruchomości. W umowie deweloperskiej musi się znaleźć specjalna adnotacja dotycząca nabywcy, w której określone będzie kiedy i jak zostanie on poinformowany o ostatecznym odbiorze nieruchomości oraz jego oświadczenie, że otrzymał i zapoznał się z prospektem informacyjnym i może mieć wgląd do reszty dokumentów. Ostatnią ważna rzeczką, która ma znaleźć się w umowie deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera, gdzie zobowiązuje się on do przekazania prawa własnościowego swemu nabywcy na podstawie określonych warunków.

Wszystkie te elementy określone zostały dokładnie w artykule 22. wcześniej wspomnianej już ustawy.

Odstąpienie od umowy

Odstąpić od umowy może zarówno deweloper jak i nabywca. W przypadku nabywcy może się to zdarzyć jeśli w umowie deweloperskiej nie ma obowiązkowych informacji jakie muszą się w niej znaleźć, jej treść jest niezgodna z innymi dokumentami lub w terminie prawo do nieruchomości nie zostało przeniesione na nabywcę. Jeśli chodzi o dewelopera to odstąpienie może mieć miejsce jeśli nabywca nie dopełnił formalności w postaci zapłaty za nieruchomość, niestawienie się na jej odbiór lub podpisanie aktu notarialnego, chyba że powyższe sytuacje wynikły na skutek nieprzewidzianych działań (jednakże muszą być one bardzo ważne).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *