Najem okazjonalny – zalety i wady z punktu widzenia wynajmującego

Umowa najmu okazjonalnego została wprowadzona w 2010 roku. Wciąż jest rzadko spotykana, jednakże jej popularność wzrasta. Najem okazjonalny może ochronić wynajmującego przed uciążliwymi lokatorami np. poprzez znacznie łatwiejszą eksmisję niż w przypadku tradycyjnych umów wynajmu.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu mieszkania. Przy spełnieniu wszystkich warunków, zapewnia właścicielowi nieruchomości skuteczną ochronę, także w zakresie ewentualnej eksmisji lokatorów.
Umowa najmu okazjonalnego musi spełniać kilka istotnych warunków:

  • Konieczna jest forma pisemna umowy z wyraźnym jej oznaczeniem jako umowy najmu okazjonalnego i musi ona zostać zawarta u Notariusza.
  • Najemca musi także wskazać lokal, w którym będzie mógł mieszkać, w przypadku dokonania jego eksmisji.
  • Umowa musi także zawierać oświadczenie o poddaniu się dobrowolnej egzekucji najemcy, w przypadku wydania żądania eksmisji.
  • Umowa zwarta jest na czas określony, na maksymalnie 10 lat. Może być jednak przedłużona, nawet po minięciu 10 lat.
  • Wynajmowana nieruchomość służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych a najemcą może być tylko osoba fizyczna.
  • Umowę trzeba także koniecznie zgłosić do Urzędu Skarbowego.

Koszt takiej umowy wacha się, na ogół od 300 do 500 zł i zwykle jest pokryta ze środków wynajmującego.

Zalety najmu okazjonalnego

Zmorą wielu osób, które wynajmują mieszkania są uciążliwi lokatorzy, którzy np. nie płacą lub opóźniają się z terminami zapłaty czynszu, czy też nawet demolują nieruchomość. Jednakże takich nieuczciwych lokatorów bardzo trudno jest wyeksmitować, w przypadku zawarcia tradycyjnej umowy najmu.
Inaczej jest w przypadku umowy najmu okazjonalnego, która ogranicza prawa lokatorów, a przede wszystki zdecydowanie ułatwia ich ekismisję. Po pierwsze eksmitowanym lokatom nie trzeba zapewnić zastępczego lokalu. Po drugie można ich eksmitować w dowolnym momencie roku (w przypadku umów tradycyjnych jest to nie możliwe w okresie zimowym). Po trzecie umowa najmu okazjonalnego stwarza możliwość eksmisji kobiet w ciąży oraz osób niepełnoletnich.

W przypadku, gdy umowa najmu okazjonalnego została skutecznie wypowiedziana, a mimo to najemca nie chce opuścić lokum, istnieją działające instrumenty prawne, które go do tego zmuszą. Należy wtedy spisać żądanie opuszczenia lokalu przez lokatora. Jeżeli najemca nadal będzie okupował lokal, to po siedmiu dniach należy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego umowy najmu okazjonalnego.

Ponadto forma notarialna umowy i podpisanie oświadczenia w trybie art. 777 KPC., także zabezpiecza interesy wynajmującego.

Wady najmu okazjonalnego

  • Umowa najmu okazjonalnego ma także kilka wad:
    Umowa musi zostać, sporządzona w formie aktu notarialnego, co generuje dodatkowe koszty finansowe oraz czasowe
  • Forma umowy musi spełnić wszystkie rygorystyczne warunki ujęte w ustawie. Pominięcie nawet jednego szczegółu sprawi, że umowa będzie traktowana jako tradycyjna umowa najmu. Pominięcie takiego szczegółu jest niestety proste – takich detali jest sporo, a znajomość warunków zawarcia takiej umowy nikła.
  • Wciąż mała popularność i powszechność tej umowy. Może to utrudnić znalezienie potencjalnego najemcy, który zgodzi się na podpisanie tego typu umowy. Z drugiej strony, jeżeli potencjalny wynajmujący kategorycznie odmawia podpisania umowy najmu okazjonalnego, to być może zamierza być uciążliwym lokatorem. Osoby, które chcą „prawidłowo” korzystać z wynajmowanego mieszkania, nie powinny mieć żadnych zastrzeżeń co do podpisania umowy najmu okazjonalnego (o ile koszty jej sporządzenia pokrywa wynajmujący).

Podsumowanie

Każdy kij ma dwa końce. Umowa najmu okazjonalnego ma jedną ogromną zaletę, jaką jest możliwość mało problemowej eksmisji lokatorów, w praktycznie każdym przypadku. Z drugiej strony umowa ta ma kilka istotnych wad (generuję dodatkowe koszty, ogranicza zasób potencjalnych najemców, a nie zachowanie choćby jednego z jej elementów opisanych w umowie skutkuje brakiem możliwości skorzystania z przyspieszonego trybu eksmisji).